Представьте, что у вас есть невыгодный ипотечный кредит в банке №1, а вы хотите поменять его на более выгодный в банке №2. Значит, вам необходимо рефинансирование ипотеки. Рассказываем, как его провести.
Кому выгодно рефинансирование?
Если мы говорим об ипотечном кредитовании на первичном и вторичном рынках, то этот продукт нужен в основном тем, у кого уже есть ипотечный кредит, но пользователя по каким-то причинам не устраивают условия, на которых он был взят. «Это может быть валютный кредит или кредит, взятый в период кризиса начала 2015 года, когда ставка на строящееся жилье была в среднем 15,5% годовых», — поясняет начальник департамента ипотечного кредитования семейства компаний KASKAD Family Анна Борисова. На сегодняшний день средняя ставка рефинансирования ипотечных кредитов составляет 11—12,5% годовых. Это на 2,5 процентных пункта ниже, чем ставки в начале 2016 года.
«Плюс программы для заемщика — возможность получения займа на более выгодных условиях: по величине процентной ставки, сроку кредитования, валюте кредита, условиям страхования и так далее. Для кредитной организации программа рефинансирования интересна, прежде всего, тем, что они могут нарастить кредитный портфель за счет добросовестных клиентов других банков», — отмечает директор департамента ипотечного бизнеса РосЕвроБанка Игорь Пруцков.
Когда приступать к рефинансированию ипотеки?
Задаваться целью и переходить к действию стоит тогда, когда ставка рефинансирования становится приемлемой, например 11–12% годовых. Игорь Пруцков приводит пример расчетов: «Допустим, клиент брал ипотеку в 2009 году под 17% годовых. На тот момент такая ставка была обоснованной. Но в 2016 году банки предлагают ипотечные кредиты с аналогичными параметрами под 12% годовых. Соответственно, благодаря возможности рефинансировать свой займ, клиент может вести конструктивный диалог с действующим кредитором на предмет снижения ставки хотя бы до уровня 13-14% годовых».
Когда невыгодно рефинансирование ипотеки?
В случае если разница между текущей ставкой и ставкой по продукту «рефинансирование» незначительная, или остаток по кредиту небольшой (к примеру, 1 млн рублей или чуть более), то эта процедура может быть невыгодной. Эксперты говорят, что при разнице в ставках менее 2% рефинансирование не имеет смысла.
«Еще один вариант — если у вас есть информация, что ставка рефинансирования данного банка в ближайшее время может снизиться, тогда лучше подождать, а документы на одобрение подавать после того, когда кредитное учреждение объявит о снижении», — комментирует Анна Борисова.
Необходимо также добавить, что при выборе программы рефинансирования и оценки ее целесообразности клиент должен учитывать многие факторы, в частности дополнительные расходы, связанные с переоформлением залога, новой страховкой, оценкой предмета залога и так далее.
Процесс рефинансирования состоит из нескольких этапов.
-
Подайте личные документы в банк на рассмотрение и принятие решения согласно списку банка-кредитора № 2. После этого получите одобрение банка на оформление ипотеки.
-
Предоставьте документы из банка № 1:
-
справку об остатке ссудной задолженности;
-
копию заявления на полное погашение задолженности;
-
справку об отсутствии иных кредитных обязательств в банке № 1;
-
справку об отсутствии обязательств по комплексному ипотечному страхованию,
-
копию закладной.
-
Согласуйте документы на объект (предмет залога). Для этого соберите правоустанавливающие документы на квартиру (дом, коттедж, таунхаус и т. д.) по списку банка-кредитора № 2.
-
Подпишите кредитный договор и откройте аккредитивный счет (это что-то вроде ячейки, только в электронном варианте).
Дальнейший процесс выглядит так.
-
Аккредитив открывается в пользу банка № 1.
-
Документы фальстартом идут на регистрацию в присутствии сотрудника банка (на наложение залога, который по факту уже есть).
-
Вы получаете расписку о подаче документов на регистрацию.
-
Относите ее в банк-кредитор № 2, который на основании этого делает перевод кредитных средств в банк-кредитор № 1. В итоге кредит в банке № 1 закрыт, а в банке № 2 – открыт.
-
Теперь вам нужно взять справку об отсутствии задолженности в банке № 1, потом в регистрационной палате зафиксировать снятие залога от банка № 1 и наложение залога банка № 2.
-
В финале – получите регистрационные документы. Рефинансирование состоялось.
Если действовать оперативно и все делать по схеме, то процесс занимает не больше полутора-двух месяцев. «В сделке с рефинансированием ипотечного кредита неважно, чем вы владеете: строящимся жильем или готовой недвижимостью, имеющей свидетельство о собственности. Бывший владелец в данной сделке не участвует никаким образом, и его согласия или отказа не требуется», — подводит итог Анна Борисова.
|
